Les Financements - Les divers types de prêt

Crédit immobilier - Rachat de crédits - Prêt travaux

Les types de prêts

Crédit amortissable ou crédit in fine ?

Le crédit amortissable est de loin le plus couramment utilisé. Avec ce type de crédit, vous remboursez tous les mois la même somme, jusqu’à la fin de votre prêt. Cette mensualité se compose d’intérêts et d’une fraction de la somme que vous avez empruntée (le capital). Le montant d'intérêts versé est d'abord important puis diminue au fur et à mesure des échéances, alors que c'est le contraire pour le montant du capital remboursé. Au terme du prêt, le capital est entièrement remboursé au préteur.

Avec le crédit In Fine, vous ne payez chaque mois que les intérêts du prêt. Vous remboursez la somme empruntée (le capital donc) en une seule fois, à la fin du prêt. Très spécifique, ce type de prêt est avant tout un outil d’optimisation fiscale, bien étudié pour des emprunteurs qui disposent déjà de revenus fonciers. Pour être sûr de pouvoir rembourser le prêt à l’échéance, il vous est recommandé de verser chaque mois, sur un contrat d’assurance-vie de préférence, une somme permettant de reconstituer le capital emprunté. En fin de prêt, on peut soit vendre le bien immobilier, soit utiliser son contrat d’assurance-vie. En cas de décès, les héritiers sont protégés par les garanties qui couvrent le bien immobilier, et ils profitent du contrat d’assurance-vie.

Le crédit In Fine présente donc un réel intérêt pour les emprunteurs soucieux de maximiser la déduction des intérêts d'emprunt sur les loyers perçus, mais il coûte aussi plus cher en investissement global.  

Taux fixe ou taux variable ?

Les taux variables sont généralement un peu plus bas que les taux fixes, et l’on est souvent tenté de les préférer. En fait, chaque formule a ses avantages.

Si vous empruntez à taux fixe pour financer l’achat de votre bien immobilier, vous connaîtrez de façon certaine le montant de vos remboursements, mois après mois, année après année. Le taux fixe est donc très sécurisant, et ne laisse place à aucune surprise. Il va de soit qu'il faudra préférer ce type de taux dans les périodes ou les taux sont bas avec peu de chance de baisser encore.

Le taux variable peut lui fluctuer pendant la durée de votre emprunt. Ses variations sont définies en fonction d'un indice de référence (taux interbancaire mensuel dans la zone Euro par exemple, ou variation des Bons du Trésor à 5 ans...). Si l'indice de référence baisse, le taux du prêt est ajusté en conséquence et le montant de vos mensualités sera plus faible ; vous serez avantagé par rapport au taux initial. Mais s’il monte, vos mensualités seront plus élevées ; vous serez pénalisé, et n’aurez pas nécessairement prévu cette hausse dans votre budget.

Le mieux est donc d’opter pour un taux variable sécurisé dont les variations ne pourront pas dépasser des limites fixées à l’avance. Généralement, ces limites (appelées "cap") s'appliquent aussi bien à la hausse comme à la baisse du taux de référence et atténuent les variations dans une plage de plus ou moins un certain pourcentage (traditionnellement plus ou moins 1% ou 2% d'écart par rapport à la valeur de l'indice de référence initial). Une autre façon d'appliquer cette variation peut être de faire varier la durée du prêt au lieu d'en faire varier le montant de chaque échéance.  

Quelle durée pour mon prêt ?

La durée des crédits immobiliers destinés à financer des investissement à but locatif est généralement comprise entre 15 et 30 ans. Le choix de la durée dépend essentiellement du montant des mensualités que vous souhaitez rembourser. Mais aussi de votre âge puisque les organismes bancaires permettent de contracter un crédit dans des conditions d'assurance "normales" jusqu'à votre 75ème anniversaire. Ensuite, les conditions d'assurance du prêt deviennent nettement plus chères.

Plus la durée est longue, plus vous étalez le montant de votre investissement et de son financement dans le temps. A mensualité égale, un crédit long vous permet d’emprunter davantage. Mais il vous en coûte aussi plus cher.

Dans le cas d’un investissement immobilier à but locatif défiscalisant, le crédit long est plus avantageux. En effet, vous pourrez déduire en intégralité le montant des intérêts d’emprunt du montant des loyers que vous encaisserez. Pour les personnes disposant déjà de revenus fonciers, il conviendra de coordonner durée du prêt avec type de prêt (le crédit In Fine étant ici généralement plus intéressant fiscalement parlant).

De nombreux paramètres sont donc à considérer pour choisir la durée de votre prêt ; il est indispensable de vous faire assister par un professionnel du crédit afin d'optimiser les conditions en fonction de votre situation et des objectifs de votre projet.

Quelles garanties pour mon prêt ?

Vous envisagez un investissement locatif et vous allez recourir à un emprunt pour le financer. La banque va vous demander un certain nombre de garanties pour s’assurer du bon déroulement de celui-ci et être sûre que vous pourrez honorer les échéances.

Les garanties de prêt bancaire :
Pour un prêt amortissable, la banque prendra une hypothèque sur le bien, ou se fera cautionner par un organisme spécialisé. Dans le cadre d’un prêt in fine, la banque prendra le plus souvent une hypothèque sur le bien et demandera en complément le nantissement d’un placement financier type assurance-vie avec une mise de départ de 10 à 30% du montant emprunté.

Les assurances pour couvrir le prêt :
L’assurance décès et l’assurance invalidité sont obligatoires (communément appelé "ADI"). Elles garantissent le remboursement du prêt en cas de décès ou d’invalidité de l’emprunteur. En complément de celles-ci, il est possible de souscrire une assurance perte emploi qui garantit le paiement des mensualités à la banque en cas de chômage de l’emprunteur.